El mercado inmobiliario soriano va recuperándose, aunque se espera una ralentización en los ritmos de crecimiento de los próximos dos años

Las transacciones de viviendas rozaron las 675.000 operaciones en 2021 en España, lo que supuso un incremento del 38,3% interanual y la cifra absoluta más alta desde 2007. Del mismo modo, en la provincia de Soria se produjo un repunte del 27,4%, produciéndose más de 1.300 transacciones, mientras que en Castilla y León esta cifra alcanzó el 36,2% (casi 32.800 transacciones registradas en 2021). En ambos casos, estos niveles no se alcanzaban desde 2009 y 2008, respectivamente.

Así queda reflejado en un informe de Asesores Financieros (Afi) para Caja Rural de Soria.

No obstante, es importante destacar que una buena parte de estas transacciones se ha producido como consecuencia de la demanda embalsada durante los peores momentos de la pandemia. En este sentido, tal como muestran los datos del último trimestre de 2021, y a pesar de que, según las estimaciones de Afi, todavía quedan por producirse unas 20.000 transacciones en el conjunto nacional (volumen escaso, que representa apenas dos tercios del volumen de viviendas vendidas al mes), los ritmos de crecimiento de las transacciones de compraventa residenciales se están ralentizando.

El precio de la vivienda creció con fuerza en 2021 en la media nacional y en Castilla y León, no así en la provincia de Soria

Los precios de la vivienda se comportaron positivamente en la media española en 2021, mostrando un crecimiento interanual del 2,1% (precio promedio de 1.658€/m2), no así en Soria, donde los precios cayeron un -3,4% (897€/m2), ni en Castilla y León, donde se produjo una disminución del precio medio del metro cuadrado, aunque inferior al de la provincia (-0,4%, 1.023€/m2).

Cabe destacar que Soria encadena desde el tercer trimestre de 2016 caídas en los precios de la vivienda, por lo que el efecto de la pandemia sobre los precios, cuyo punto álgido se produjo en el segundo trimestre de 2020, fue inferior a las reducciones experimentadas en trimestres anteriores (- 4,5% interanual en 2020 frente al -4,6% de 2019). De este modo, a partir del segundo trimestre de 2020, el ritmo de desplome en la provincia se ha ido desacelerando paulatinamente.

Los datos del primer trimestre de 2022 apuntalan esta tendencia, reflejando apenas una caída del 0,9% de los precios de la vivienda soriana (con un precio promedio de 908€/m2). Mientras tanto, en Castilla y León y en la media nacional, los precios de la vivienda se han comportado muy positivamente en el primer trimestre de 2022, con crecimientos del 2,9% y 6,7%, respectivamente (y unos precios promedio de 1.045€/m2 y 1.734€/m2, respectivamente).

Los visados de nueva construcción han recuperado los niveles previos a la pandemia, tanto en Soria como en Castilla León y en la media nacional

Los visados de nueva construcción de vivienda han recuperado los niveles previos a la pandemia, tanto en la media nacional como en Castilla León y en Soria. De este modo, frente a las caídas observadas en 2020, en 2021 se produjo un crecimiento del número de visados del 26,6% en la media nacional, con un total de más de 108.300 visados de obra nueva registrados. Por su parte, este crecimiento fue del 51,2% en Castilla y León (más de 6.100 visados) y del 27,6% en la provincia (310 visados). Los datos del primer trimestre del año afianzan esta recuperación.

La concesión de préstamos hipotecarios ha crecido significativamente en 2021

La capacidad de pago ajena de los hogares se ha mantenido constante en el entorno del 33%, gracias no solo a un entorno de tipos de interés hipotecarios especialmente bajos, sino también a la disposición al apalancamiento que han mostrado las entidades bancarias. Las entradas netas de endeudamiento respecto a la renta bruta disponible de los hogares han comenzado a crecer y a ser positivas, aunque todavía se mantienen alejadas de los niveles observados en el anterior boom inmobiliario.

Prueba de ello es el importante incremento de la concesión de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda. Así, en 2021 se concedieron en España más de 410.000 hipotecas, lo que supone un crecimiento interanual del 23,8%. El volumen de crédito concedido supera los 57.600 millones de euros, lo que representa un incremento del 26,5%.

En la provincia de Soria se concedieron más de 600 hipotecas a lo largo de 2021 (un 38,0% por encima de lo registrado en 2020), mientras que el valor hipotecado superó los 59 millones de euros (un 44,8% por encima de lo concedido en 2020). Por su parte, Castilla y León experimentó un crecimiento interanual del 23,4% en el número de hipotecas constituidas en 2021 (casi 17.000 hipotecas). Del mismo modo, el valor hipotecado creció un 33,9%, superando los 1.700 millones de euros.

Se espera una contención del ritmo de crecimiento de la demanda de vivienda, así como de la nueva actividad residencial en 2022 y 2023

La llegada de la pandemia del coronavirus a España interrumpió la tendencia del mercado inmobiliario residencial español, que a principios de 2020 apuntaba a una ralentización de los ritmos de crecimiento de los precios, las transacciones y los visados de vivienda, consecuencia de un ciclo financiero-inmobiliario más maduro y equilibrado. No obstante, el año 2020 no fue tan malo para el mercado inmobiliario como se esperaba en un primer momento, teniendo en consideración la paralización de la economía durante gran parte del año.

Por su parte, los datos de 2021 han mostrado la recuperación de algunos indicadores inmobiliarios, incluso, en algunos casos, superando los datos registrados previos a la pandemia. No obstante, las perspectivas para los próximos años 2022 y 2023 se muestran algo más contenidas. La moderación del crecimiento demográfico, el menor avance previsto de la renta de los hogares (consecuencia de las fuertes presiones inflacionistas y del incremento del precio de la vivienda), así como el deterioro de las condiciones financieras (debido principalmente a la retirada por parte del Banco Central Europeo de los estímulos monetarios a partir de julio, que se traducirá en un incremento progresivo del Euribor 12 meses) contendrán el ritmo de crecimiento de la demanda de vivienda en 2022 y 2023, y, por lo tanto, de las transacciones de compraventa registradas.

Como consecuencia, una moderación en la nueva actividad residencial (visados de nueva construcción) también es de esperar. El aumento de los costes de diversos materiales de construcción, junto con la dificultad de cobertura de vacantes en el sector que pueda derivar en un aumento de los costes laborales, refuerzan estas expectativas para la oferta residencial en el corto pazo.