El fallo del TSJCyL sobre las viviendas turísticas frena su expansión en plantas altas

El Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (TSJCyL), con sede en Valladolid, ha unificado su criterio en una relevante resolución dictada el 22 de septiembre de 2026. El alto tribunal autonómico ha determinado que las viviendas de uso turístico (VUT) no constituyen un uso residencial, sino un uso terciario, lo que avala las restricciones urbanísticas aplicadas por los ayuntamientos.

La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado D. Javier Oraá González, estima el recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Salamanca. Con esta decisión, el TSJCyL revoca un fallo previo del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Salamanca que, en octubre de 2025, había dado la razón a un propietario particular que pretendía habilitar dos viviendas turísticas en las plantas primera y segunda de un edificio de la ciudad.

La resolución del Pleno tiene como objetivo prioritario resolver la discrepancia existente entre la Sección Segunda y la Sección Tercera de la misma Sala, unificando el criterio por razones de seguridad jurídica. Mientras que la Sección Segunda ya venía defendiendo que las VUT eran un uso terciario, la Sección Tercera había considerado en junio de 2026 que el uso de estos inmuebles era residencial.

Diferencia entre alojamiento permanente y temporal

Para fundamentar la consideración de las viviendas turísticas como uso terciario, el TSJCyL analiza las definiciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Salamanca. El planeamiento municipal define el uso residencial como aquel que se desarrolla en edificios destinados al alojamiento permanente de las personas.

Por el contrario, los usos terciarios engloban a aquellos que tienen por finalidad la prestación de servicios al público, entre los que se incluye el alojamiento temporal. La sentencia subraya que la temporalidad es el elemento definitorio de las VUT, tal y como establece el Decreto 3/2017 de la Junta de Castilla y León, que regula este tipo de establecimientos y excluye de esta categoría las estancias superiores a dos meses.

Al ser calificadas como uso terciario, las viviendas turísticas quedan sometidas a las limitaciones del artículo 7.5.1 del PGOU de Salamanca. Esta normativa prohíbe la implantación de usos no residenciales por encima de la planta primera de los edificios, lo que invalida la apertura de la VUT que el propietario pretendía explotar en la planta segunda del inmueble afectado.

El registro turístico no exime del control urbanístico

El TSJCyL desmonta en su argumentación varios de los motivos alegados por la defensa del propietario. En primer lugar, aclara que el hecho de que las viviendas estén inscritas en el Registro de Turismo de Castilla y León no presupone que cumplan con la legalidad urbanística, ya que se trata de competencias distintas y concurrentes.

Asimismo, el tribunal recuerda la jurisprudencia del Tribunal Supremo para incidir en que las comunicaciones previas o declaraciones responsables presentadas por los ciudadanos no son actos administrativos: "No expresan ninguna voluntad de la Administración, ni positiva ni negativa, en cuanto al ejercicio de la actividad que se declara o comunica, ni tampoco puede presumirse dicha voluntad".

Por este motivo, las potestades de comprobación de la Administración local no están sujetas a plazo alguno y pueden ejercerse durante todo el tiempo en que se desarrolle la actividad. El tribunal concluye que ni el pago de tasas municipales, como la de recogida de basuras, ni la mera tolerancia o pasividad administrativa pueden equivaler a la obtención de una conformidad o licencia urbanística.

Contra esta sentencia, que no es firme, las partes personadas disponen de un plazo de 30 días para interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.