Nuevo decreto de vivienda: qué cambia desde mañana para propietarios, inquilinos y compradores

El nuevo Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el 6 de octubre y publicado este miércoles en el BOE, despliega un amplio paquete de medidas sobre vivienda que afecta al alquiler, la protección de los hogares vulnerables, la fiscalidad, la vivienda pública y el acceso a la primera vivienda. El Ejecutivo justifica la norma por la emergencia habitacional y por un déficit residencial que el Banco de España cifra en 750.000 viviendas.

Una de las medidas de aplicación más inmediata afecta a los contratos de alquiler. Hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones de renta no podrán superar el 2% cuando no exista un nuevo acuerdo entre las partes. En los casos en los que la renta ya supere el límite máximo establecido por el sistema de índices de referencia, no podrá aplicarse incremento alguno.

El decreto también permite al inquilino solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por anualidades, para determinados contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028. Para acogerse debe estar al corriente del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores, aunque la medida contempla excepciones, entre ellas determinados supuestos de necesidad acreditada del propietario.

Otra de las reformas centrales afecta a los alquileres de temporada y de habitaciones. El decreto pretende impedir que contratos temporales se utilicen para cubrir necesidades permanentes de vivienda y someterá estas situaciones a reglas específicas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los nuevos contratos temporales deberán responder a una causa real y acreditada.

Límites a entidades y grandes tenedores

La protección frente a los desahucios también se amplía. Hasta el 31 de diciembre de 2030 se establece un régimen de suspensión para personas vulnerables sin alternativa habitacional en determinados procedimientos. Además, cuando exista un desahucio por impago y el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, la Administración dispondrá de un máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar las cantidades reclamadas y las costas; mientras tanto, el procedimiento queda suspendido.

El decreto incorpora asimismo una nueva regulación de la llamada compra especulativa. Hasta finales de 2030, determinadas entidades y grandes tenedores tendrán limitada la adquisición de viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado. La norma establece excepciones, entre ellas las adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante al menos siete años.

En materia fiscal, el texto introduce incentivos para que los propietarios reduzcan las rentas o incorporen viviendas al alquiler residencial. Los inquilinos con menores ingresos también tendrán una nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual.

El decreto busca además aumentar la oferta de vivienda asequible. Crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social, dotado inicialmente con 400 millones de euros, destinado a financiar proyectos con impacto social y atraer inversión privada. La norma fija como referencia de vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana del hogar del municipio.

A esto se suma una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para financiar proyectos públicos y privados destinados a incrementar o mejorar el parque de alquiler social o asequible, con operaciones de hasta 35 años. También se reservan hasta 280 millones para avalar financiación de pymes vinculadas a la construcción industrializada.

Para quienes quieran comprar su primera vivienda, el decreto crea el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO. Permitirá préstamos complementarios a la hipoteca de hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones; podrá solicitarse con independencia de la edad, aunque sus beneficiarios y condiciones concretas deberán desarrollarse mediante un posterior acuerdo del Consejo de Ministros.

El decreto entra en vigor mañana 8 de octubre aunque algunas medidas fiscales y tributarias tienen fechas de aplicación específicas. A continuación, este FAQ recoge las principales medidas y responde a las dudas prácticas que plantea la nueva regulación.

¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y qué pretende cambiar?

Es un paquete de medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible. Actúa sobre alquileres, desahucios, fiscalidad, vivienda pública, construcción, financiación y ahorro.

¿Cuándo entra en vigor?

El real decreto-ley entra en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, es decir, el 8 de octubre de 2026, salvo las medidas para las que el propio texto establece una fecha diferente.

¿A quién afecta?

Afecta a inquilinos, propietarios, grandes tenedores, entidades que compran viviendas, administraciones públicas, promotores, empresas de construcción y determinadas entidades financieras y de inversión. También incorpora medidas dirigidas a quienes accedan a su primera vivienda habitual.

¿Se limita la compra de viviendas por debajo de su valor de mercado?

Sí, hasta el 31 de diciembre de 2030 se limitan determinadas adquisiciones por un precio inferior al 70% del valor de mercado ajustado. La medida afecta a determinadas entidades compradoras y a personas jurídicas consideradas grandes tenedoras.

¿Qué ocurre con los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional?

Hasta el 31 de diciembre de 2030 se establece un régimen de suspensión de determinados procedimientos cuando la persona afectada sea vulnerable y no disponga de alternativa habitacional. En determinados supuestos la suspensión puede producirse aunque ya exista sentencia, si todavía no se ha ejecutado el lanzamiento.

¿Puede un inquilino vulnerable evitar un desahucio por impago?

Sí. La norma introduce una enervación extraordinaria cuando existe vulnerabilidad económica y el supuesto no está incluido en el artículo 2.1. La Administración dispone de un máximo improrrogable de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar la deuda y las costas.

¿Qué ocurre si la Administración no ofrece vivienda ni paga la deuda en esos dos meses?

La Administración queda automáticamente subrogada en la posición deudora del arrendatario y no procede el lanzamiento. El contrato continúa vigente hasta su expiración mientras persista la situación de vulnerabilidad económica.

¿Quién asume el coste para las comunidades autónomas de esa obligación?

La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste derivado de esta obligación, incluidas el País Vasco y Navarra. Quedan fuera los intereses de demora que puedan generarse por un cumplimiento tardío.

¿Qué cambia en los alquileres de temporada?

El alquiler temporal deberá responder a una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual. Como regla general debe durar más de 31 días y no superar 12 meses; si supera ese plazo sin justificación, se considera alquiler habitual.

¿Puede utilizarse sucesivamente el alquiler temporal para mantener una vivienda fuera del alquiler habitual?

No en los términos previstos por la norma. La novación o sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determina su consideración como arrendamiento habitual desde el primero.

¿Qué ocurre con los alquileres de habitaciones?

La norma incluye expresamente el alquiler parcial de habitaciones o estancias, tanto en vivienda habitual como temporal. La suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no puede superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa. Quedan fuera de esta regulación las cesiones de habitaciones realizadas sin ánimo de lucro por entidades del tercer sector en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables, mientras duren esos programas.

¿Qué pasa con las normas autonómicas sobre alquileres temporales y de habitaciones?

La regulación estatal no impide la aplicación de las disposiciones que hayan aprobado o aprueben las comunidades autónomas dentro de sus competencias.

¿Puede cobrarse al inquilino la gestión inmobiliaria del contrato?

No. Ni los impuestos asociados a la vivienda.

¿Qué es un gran tenedor según la nueva regulación?

Es quien tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, excluidos garajes y trasteros. En zonas tensionadas puede particularizarse el umbral hasta cinco o más viviendas mediante motivación de la comunidad autónoma.

¿Qué pasa con los contratos de alquiler anteriores a la Ley de Vivienda de 2023?

Podrán acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los términos introducidos por la reforma. En los demás aspectos conservarán el régimen jurídico vigente cuando se celebraron.

¿Se amplía la duración de algunos alquileres vigentes?

Sí. Los contratos de vivienda habitual vigentes que cumplan las condiciones previstas pueden obtener, a solicitud del inquilino, una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años adicionales.

¿Qué requisitos tiene esa prórroga extraordinaria?

El contrato debe estar vigente cuando entre en vigor el decreto y encontrarse en alguno de los supuestos de finalización previstos. Además, el inquilino debe estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

¿Hasta cuándo puede aplicarse esa prórroga?

La medida afecta a contratos cuya prórroga obligatoria, tácita o reconducción finalice antes del 31 de diciembre de 2028. La prórroga extraordinaria puede alcanzar dos años adicionales.

¿Puede el propietario rechazar esa prórroga?

La aceptación es obligatoria salvo los supuestos previstos: acuerdo entre las partes, firma de un nuevo contrato o necesidad real y acreditada del propietario o sus familiares para ocupar la vivienda en las condiciones establecidas.

¿Cómo se limitan las subidas anuales del alquiler?

Para las actualizaciones que correspondan entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo aplicable según el sistema de índices de precios de referencia no podrá incrementarse. En los demás casos, sin nuevo pacto, la subida máxima será del 2%.

¿Qué ventajas fiscales tienen los propietarios que rebajen el alquiler?

Los nuevos contratos de propietarios que no sean grandes tenedores pueden acceder a reducciones del rendimiento neto de entre el 15% y el 100%, según la reducción de renta y circunstancias como la continuidad del inquilino, la zona tensionada, la renta de referencia o la edad del arrendatario.

¿Hay incentivos fiscales para alquilar por primera vez una vivienda?

Sí. Para viviendas alquiladas por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores se contemplan reducciones del 50%, 85%, 90%, 95% o 100%, dependiendo de las condiciones previstas por la norma.

¿Hay incentivos para el alquiler social o para viviendas rehabilitadas?

Sí. Se establece una reducción del 70% para determinados alquileres sociales o programas públicos y del 60% para viviendas rehabilitadas durante los dos años anteriores. También se contempla una reducción del 80% durante determinadas prórrogas tácitas.

¿Quién puede aplicarse la nueva deducción por alquiler?

Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros pueden aplicar una deducción del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de su vivienda habitual, con los límites de base establecidos en función de sus ingresos.

¿Cuál es el límite de alquiler que puede beneficiarse de esa deducción?

La base máxima es de 11.630 euros cuando la base imponible no supera 23.007,20 euros. Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, la base máxima disminuye según la fórmula establecida en el decreto.

¿Hay alguna condición relacionada con tener otra vivienda?

Sí. Durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar pueden ser titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la alquilada, salvo que una resolución administrativa o judicial impida utilizarla como residencia.

¿Qué ocurre con los pisos turísticos en zonas tensionadas?

Los ayuntamientos podrán establecer recargos del IBI sobre viviendas residenciales destinadas a alojamientos turísticos en municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado. El recargo puede llegar al 50%, al 100% para titulares de dos o más inmuebles y al 150% para titulares de cuatro o más.

¿Qué información deberá aparecer en los anuncios de alquiler?

La publicidad deberá ser veraz y transparente e incluir, cuando corresponda, el índice de referencia, el límite legal de renta, la renta del último contrato de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores, la condición de gran tenedor y el número o código identificativo de la vivienda.

¿Qué ocurre con los desahucios y lanzamientos que ya estaban en curso?

Las nuevas medidas sobre suspensión y enervación también pueden aplicarse a procedimientos en curso cuando todavía no se haya practicado el lanzamiento. En determinados casos puede solicitarse la aplicación aunque ya se haya resuelto o agotado una suspensión anterior.

¿Qué ocurre con las solicitudes de prórroga de alquiler presentadas bajo la norma anterior?

Las solicitudes formuladas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026 se consideran válidas y no necesitan una nueva comunicación. Cuando termine esa prórroga, cualquier nueva solicitud deberá ajustarse al régimen del Real Decreto-ley 29/2026.