Esto es lo que cambia para los inquilinos con las nuevas reglas del alquiler

En Soria hay 5.206 viviendas declaradas como arrendadas, que suponen el 7,95% de las 65.465 viviendas que figuran en la última Estadística de Viviendas Declaradas en el IRPF de la Agencia Tributaria. Son las viviendas sobre las que, desde mañana, 1 de octubre, empezará a desplegar sus efectos buena parte de una la regulación estatal del alquiler.

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado este miércoles en el BOE, cambia las reglas para los contratos de vivienda y refuerza las garantías de los inquilinos en varios frentes. Las novedades afectan a cuestiones muy concretas de la vida cotidiana: cuánto puede subir el alquiler, qué ocurre con un contrato de temporada, quién paga determinados gastos, qué puede hacer el inquilino cuando la vivienda necesita una reparación o qué sucede si el arrendador decide venderla.

Una de las principales novedades está precisamente en los contratos de temporada. El decreto exige que exista una causa temporal expresa, real y acreditable. Si esa causa no queda correctamente justificada, el contrato pasa a considerarse un alquiler de vivienda habitual desde su formalización, con las garantías que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La norma pone también límites al alquiler por habitaciones. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente en una misma vivienda no podrá superar el precio del alquiler de la vivienda completa. Y cuando el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, deberán respetarse además los límites de renta previstos para estos casos.

Las subidas anuales del alquiler quedan igualmente más acotadas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo del índice de referencia no podrá aplicarse actualización alguna. Si no lo supera, la subida podrá ser de hasta el 2% cuando no exista otro pacto entre propietario e inquilino.

El decreto también refuerza algunas garantías que afectan directamente al bolsillo del arrendatario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán cargarse al inquilino, ni directamente ni de forma indirecta. Además, determinados gastos generales solo podrán repercutirse si existe un acuerdo escrito y se especifica su importe anual.

Hay cambios también cuando la vivienda presenta problemas. El inquilino podrá reclamar por escrito las reparaciones necesarias y, si el propietario no responde en el plazo establecido o se opone injustificadamente, podrá realizar la reparación y descontar de futuras rentas el coste razonable y acreditado.

La reforma amplía asimismo el derecho de adquisición preferente del arrendatario cuando la vivienda se pone a la venta y establece nuevas garantías sobre el estado en que se entrega el inmueble al terminar el contrato.

Protección frente a los deshaucios

Para los hogares que atraviesan una situación de vulnerabilidad, el decreto incorpora además nuevos mecanismos de protección frente a los desahucios cuando no exista una alternativa habitacional adecuada.

No todas estas novedades tendrán exactamente el mismo alcance ni se aplicarán de forma automática en todos los casos. El propio decreto remite determinadas cuestiones a desarrollos posteriores y recuerda que las comunidades autónomas mantienen competencias en materia de vivienda. También habrá que tener en cuenta que el real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso dentro del plazo constitucional de 30 días desde su promulgación.

Para saber qué cambia realmente para un inquilino, estas son las principales preguntas y respuestas que deja la nueva norma:

¿Qué cambia para evitar que un alquiler de temporada se utilice para cubrir una necesidad permanente de vivienda?

El contrato deberá expresar la causa temporal, que tendrá que ser real y acreditable. Si no se justifica correctamente, se considerará desde su formalización un contrato de vivienda habitual, con las garantías de la LAU.

¿Cuánto puede durar un alquiler temporal?

El alquiler temporal se configura para una necesidad de vivienda provisional y, con carácter general, no podrá superar los 12 meses. Si se encadenan contratos o desaparece la causa temporal, podrá convertirse en alquiler de vivienda habitual.

¿Qué ocurre con los alquileres por habitaciones?

La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta que tendría la vivienda completa. En las zonas tensionadas deberán respetarse además los límites de renta aplicables a la vivienda.

¿Se limita el precio de los alquileres temporales?

Sí. Cuando en una misma vivienda se sucedan contratos temporales, la renta de los posteriores no podrá aumentar anualmente por encima del valor vigente del IRAV. En zonas tensionadas se aplicarán además las limitaciones específicas previstas para esos mercados.

¿Qué protección tienen los contratos de alquiler en zonas tensionadas?

La nueva regulación impide introducir determinadas cargas o gastos que, directa o indirectamente, permitan superar el límite máximo de renta establecido por el sistema de índices de referencia. La limitación también alcanza determinados contratos de viviendas sin alquiler previo.

¿Puede el propietario subir libremente el alquiler cada año?

No. La actualización solo podrá hacerse en la fecha anual correspondiente y conforme a lo pactado. Si no existe pacto expreso, no se actualizará la renta.

¿Qué límite extraordinario se establece para las subidas de alquiler?

Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo del índice de referencia no podrá actualizarse. Si no lo supera, y no existe otro pacto, la actualización podrá alcanzar como máximo el 2%.

¿Se amplía la duración de los contratos?

Sí. Los contratos que lleguen al final de sus periodos de prórroga podrán acogerse, en determinados supuestos, a una prórroga extraordinaria de hasta dos años a petición del arrendatario. La norma establece condiciones para poder solicitarla.

¿Qué ocurre con los contratos antiguos en zonas tensionadas?

Los contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023 también podrán acogerse al régimen de prórroga y a los límites de actualización establecidos por la nueva regulación.

¿Quién debe pagar los gastos de la inmobiliaria?

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán atribuirse al inquilino, ni de forma directa ni indirecta.

¿Puede el propietario repercutir al inquilino cualquier gasto relacionado con la vivienda?

No. Los gastos generales solo podrán repercutirse cuando exista un pacto escrito y figure su importe anual. La norma también impide trasladar al inquilino determinadas cargas o impuestos asociados a la vivienda.

¿Qué sucede si la vivienda alquilada tiene desperfectos que afectan a su habitabilidad?

El inquilino podrá comunicar por escrito la necesidad de reparación y aportar, en su caso, un presupuesto. Si el propietario no responde dentro del plazo establecido o rechaza injustificadamente la reparación, el arrendatario podrá ejecutarla y descontar de futuras rentas el coste razonable y acreditado.

¿Hay un plazo diferente para las reparaciones en los alquileres temporales?

Sí. En los contratos de vivienda temporal el propietario tendrá cinco días hábiles para responder. Si no lo hace, el inquilino podrá realizar la reparación y reclamar o descontar su coste en las condiciones previstas.

¿Se refuerza la protección al finalizar el contrato?

Sí. Se establece la obligación de documentar por escrito y firmar la entrega de la vivienda al finalizar el contrato. Si no existe ese documento o no se han dejado constancia de daños, se presume que la vivienda fue entregada en condiciones adecuadas, salvo prueba en contrario.

¿Se amplía el derecho del inquilino a comprar la vivienda si el propietario la vende?

Sí. Se refuerza el derecho de adquisición preferente del arrendatario. Cuando la vivienda sea individualmente identificable, la venta conjunta de varios inmuebles no podrá utilizarse para eludir ese derecho.

¿Cuánto tiempo tendrá el inquilino para ejercer ese derecho?

Dispondrá de 30 días naturales desde la notificación de las condiciones de la venta, en los términos establecidos por la nueva regulación.

¿Se limita la fianza o las garantías adicionales?

La garantía adicional podrá alcanzar como máximo dos mensualidades en los contratos ordinarios sujetos a las reglas generales de duración y una mensualidad en los contratos de vivienda temporal.

¿Qué protección tiene un inquilino vulnerable ante un desahucio?

Cuando exista vulnerabilidad económica, falta de alternativa habitacional y se cumplan los requisitos legales, el procedimiento podrá suspenderse mientras la Administración garantiza una alternativa adecuada. La medida se establece hasta el 31 de diciembre de 2030.

¿Qué ocurre si el desahucio se produce por impago y el inquilino vulnerable no tiene alternativa habitacional?

La nueva regulación establece una vía extraordinaria para que la Administración pague o consigne las cantidades reclamadas. Si no existe alternativa y tampoco se produce ese pago en el plazo previsto, la Administración puede subrogarse en la posición del deudor mientras persista la vulnerabilidad.

¿Qué pasa con un lanzamiento que ya está en marcha cuando entra en vigor la norma?

Las nuevas medidas de protección también pueden aplicarse a ejecuciones y lanzamientos en curso siempre que el lanzamiento todavía no se haya practicado. En determinados casos, la solicitud del afectado provocará una suspensión provisional hasta que resuelva el tribunal.

¿Se introduce alguna ayuda fiscal para quien alquila su vivienda habitual?

Sí. Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de su vivienda habitual, conforme a las condiciones establecidas por la norma.

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