El Gobierno frena a los 'fondos buitre': limita sus compras hasta 2028 y paraliza desahucios de vulnerables hasta 2030

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado hoy en el BOE, no menciona a los llamados 'fondos buitre' en su articulado, pero sí regula a las entidades que compran inmuebles o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor. Les prohíbe comprar vivienda por menos del 70% de su tasación hasta finales de 2028 y obliga a los jueces a suspender los desahucios de personas vulnerables sin alternativa cuando ellas sean las demandantes.

Estas son las medidas que las afectan, con lo que dice el decreto en cada caso:

• Un límite a las compras. El artículo 1 establece que, desde mañana, día de la entrada en vigor (el viernes entra en el Congreso para su ratificación), y hasta el 31 de diciembre de 2028, cualquier entidad que incluya en su objeto social la compra de inmuebles no podrá adquirir una vivienda, ni a título gratuito ni oneroso, por menos del 70% de su valor de tasación de mercado. Afecta tanto a viviendas ya usadas como a las de edificios nuevos que tengan certificado de fin de obra.
• La norma prevé excepciones. No se aplica si la vivienda se destina a residencia habitual a precio asequible o social durante al menos cinco años, a personas que necesiten atención sociosanitaria, a colectivos vulnerables a través de entidades del tercer sector o a la protección de víctimas de violencia de género. Tampoco si la entidad compradora acredita su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad de vivienda, condición que se da por cumplida en el caso de las administraciones y empresas públicas de vivienda social. Además, quedan fuera las compras derivadas de ejecuciones judiciales o hipotecarias, y las escrituras públicas ya firmadas antes de la entrada en vigor, aunque no estén inscritas.
• Suspensión de desahucios. El artículo 2 obliga, hasta el 31 de diciembre de 2030, a suspender por auto el proceso cuando quien demande sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación. El texto exige que lo haga con el objeto de eludir la función social de la vivienda o de maximizar su rentabilidad, ya sea mediante rentas de alquiler desproporcionadas, precios de reventa o un uso no residencial. Para que se aplique deben darse otras dos condiciones: que la persona demandada sea vulnerable, acreditado con un informe de los servicios sociales o con los criterios del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que no tenga alternativa de vivienda. La suspensión vale incluso si ya hay sentencia, siempre que el lanzamiento no se haya ejecutado. Se exceptúan las administraciones y empresas públicas de vivienda social o asequible. El preámbulo añade que, en este supuesto, no se prevén compensaciones y que la suspensión se mantiene mientras persistan las causas que la motivaron. Es una diferencia importante con el resto de propietarios: cuando el demandante es otra persona, el artículo 2.2 sí prevé que la administración compense la renta dejada de cobrar y los suministros impagados, y limita la suspensión a un máximo de tres años.
• Para procesos ya en marcha. La disposición transitoria segunda extiende el régimen del artículo 2 a las ejecuciones en curso siempre que no se haya practicado el lanzamiento. La persona ejecutada puede pedirlo aunque el trámite de suspensión ya se hubiera resuelto antes o se hubiera agotado el plazo máximo anterior. Una vez presentada la solicitud, el letrado de la Administración de Justicia paraliza provisionalmente el lanzamiento hasta que el tribunal resuelva.
• Un impuesto más alto a las SOCIMI. No es una medida contra estas entidades, pero afecta a un tipo de inversor inmobiliario. El artículo 9 fija un gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos de las sociedades anónimas cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) que procedan del alquiler residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración. Se reduce a la mitad si más del 80 % de su parque de viviendas en alquiler es asequible, y desaparece si, además, reinvierten el beneficio en tres años en vivienda de alquiler asequible.

El decreto no define 'fondo buitre'. Quien decida si una entidad concreta está incluida en el artículo 2 será el juez, que deberá apreciar si concurre ese propósito de eludir la función social o de maximizar la rentabilidad. El texto tampoco incluye una estimación de cuántos procesos afectaría. Al ser un decreto-ley, el Congreso deberá convalidarlo en los treinta días siguientes a su promulgación.