¿Qué cambia en mi alquiler? Las respuestas del segundo decreto de vivienda

El Boletín Oficial del Estado ha publicado este jueves el segundo Real Decreto-ley de Vivienda aprobado el martes por el Consejo de Ministros, que establece la prórroga automática y sucesiva de los contratos de alquiler y obliga, con carácter general, a indemnizar al inquilino si el arrendador decide no renovar el contrato sin una de las causas previstas en la norma. El decreto entra en vigor mañana, 2 de octubre, aunque ese mismo día, al igual que sucede con el decreto publicado ayer, deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados para mantener su vigencia.

El Real Decreto-ley 27/2026 publicado este jueves en el Boletín Oficial del Estado modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la continuidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. En Soria, son más de 5.000 las viviendas arrendadas, según la Agencia Tributaria.

El nuevo decreto cambia las reglas de los alquileres de vivienda habitual para reforzar la continuidad de los contratos. Tras cinco años de duración —siete si el propietario es una persona jurídica—, se prorrogarán por periodos sucesivos de la misma duración si ninguna de las partes comunica su finalización. Si es el propietario quien decide no renovar, deberá indemnizar al inquilino con carácter general, aunque la norma contempla varias excepciones.

La nueva norma también establece nuevos plazos de preaviso, regula la situación de los contratos ya vigentes y mantiene prórrogas extraordinarias para inquilinos vulnerables y viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado. Estas son las principales claves de la nueva regulación:

¿Qué cambia con el nuevo decreto sobre los alquileres?

El Real Decreto-ley 27/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la continuidad de los contratos de vivienda habitual una vez superado su periodo mínimo de duración.

¿Cuánto tiempo podrá durar ahora un contrato de alquiler?

Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente, salvo que alguna de las partes comunique que no quiere continuar.

¿La prórroga se aplica automáticamente?

Sí, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogar el contrato dentro de los plazos establecidos. La continuidad pasa a ser la regla una vez alcanzado el periodo mínimo previsto por la ley.

¿Con cuánto tiempo debe avisar el propietario si no quiere renovar?

El arrendador deberá comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato con al menos seis meses de antelación al vencimiento. El inquilino deberá hacerlo con al menos dos meses.

¿Qué ocurre si el propietario decide no renovar?

Como regla general, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, al menos, a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características similares. El cálculo se hará, siempre que sea posible, con el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.

¿Hay un mínimo para esa indemnización?

Sí. En ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, con el prorrateo correspondiente para periodos inferiores a un año o un mes.

¿Cuándo se paga la indemnización?

La indemnización deberá abonarse en el momento de la entrega de la vivienda, salvo el supuesto específico en el que el propietario alegue que necesita el inmueble para sí mismo o determinados familiares.

¿Siempre tendrá que pagar el propietario esa indemnización?

No. El decreto establece varias excepciones en las que no procede la compensación, siempre que la circunstancia correspondiente conste de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso.

¿Cuándo puede el propietario no pagar la indemnización porque necesita la vivienda?

Cuando sea una persona física y necesite la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares de segundo grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

¿Qué ocurre si el propietario recupera la vivienda para vivir en ella pero finalmente no la ocupa?

Si transcurren tres meses desde la entrega y la vivienda no ha sido ocupada por las personas indicadas, el antiguo inquilino tendrá derecho a la indemnización, salvo que exista una causa de fuerza mayor.

¿Hay otras situaciones en las que no se paga indemnización?

Sí. También se excluye cuando el inquilino no haya habitado la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores sin causa justificada, cuando tenga otra vivienda apta en el mismo municipio o cuando se formalice un nuevo contrato.

¿Puede perderse la indemnización si el inquilino rechaza renovar?

Sí. No procederá si el inquilino rechaza expresa o tácitamente una oferta fehaciente del propietario para formalizar un nuevo contrato sobre la misma vivienda, siempre que cumpla las condiciones establecidas en el decreto.

¿Qué condiciones debe tener esa oferta de renovación?

Debe garantizar la permanencia del inquilino durante al menos cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Además, la nueva renta deberá ajustarse a las reglas de determinación previstas en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Puede haber otras excepciones al pago de la indemnización?

Sí. El decreto contempla también otras circunstancias debidamente justificadas que determinen la prevalencia de los intereses de un propietario cuando tenga acreditada una situación de vulnerabilidad.

¿Qué ocurre si el propietario anuncia que no renueva pero después acuerda continuar?

Si las partes acuerdan finalmente una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a cinco años, o a siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.

¿Puede el nuevo acuerdo empeorar las condiciones del contrato anterior?

No. El decreto declara nulas las cláusulas de los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.

¿Qué protección tienen los inquilinos vulnerables?

Pueden solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año si acreditan una situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe o certificado emitido durante el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos.

¿Cuándo está obligado el propietario a aceptar esa prórroga por vulnerabilidad?

Cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se haya firmado un nuevo contrato. Esta prórroga no se acumula con otras prórrogas extraordinarias previstas legalmente.

¿Qué ocurre si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado?

El inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales, durante un máximo de tres años. El propietario deberá aceptarla salvo las excepciones previstas en la norma y esta prórroga tendrá carácter preferente frente a otras extraordinarias.

¿Se mantienen las condiciones del contrato durante esas prórrogas extraordinarias?

Sí. Durante la prórroga por vulnerabilidad o la correspondiente a una zona de mercado residencial tensionado se mantienen los términos y condiciones establecidos para el contrato vigente, con las condiciones específicas previstas en cada caso.

¿A qué contratos se aplica la nueva regulación?

Se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes cuando entre en vigor el decreto, respecto de los vencimientos del contrato o de sus prórrogas que se produzcan posteriormente, con las reglas transitorias establecidas.

¿Qué ocurre con los contratos que ya están en prórroga con la legislación anterior?

Continuarán en ese periodo hasta su término conforme a la regulación anterior. Cuando finalice, pasarán a estar sujetos al nuevo artículo 10.

¿Qué pasa con los contratos cuyo vencimiento está muy próximo?

Si cuando entre en vigor el decreto faltan menos de seis meses para el vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, el propietario podrá comunicar la no renovación con una antelación mínima de cuatro meses.

¿Qué ocurre con las comunicaciones de no renovación realizadas antes de la entrada en vigor?

Conservarán su eficacia y no generarán el derecho a la indemnización establecido por el nuevo régimen, aunque posteriormente se produzca una prórroga extraordinaria.

¿Cuándo entra en vigor el nuevo régimen?

El real decreto-ley entra en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. El BOE lo publicó el 1 de octubre de 2026, por lo que entra en vigor mañana, 2 de octubre, pero tendrá que ser convalidado mañana en el Congreso.

¿Qué pasa con los contratos que ya están en tácita reconducción?

Quedarán sujetos al nuevo artículo 10 a partir del primer vencimiento del periodo de tácita reconducción que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor. Hasta entonces seguirán rigiéndose, en cuanto a duración, por el Código Civil.

¿Se cuenta el tiempo anterior del contrato si ya está en tácita reconducción?

Sí. Para determinar si se ha alcanzado la duración mínima exigida por el nuevo artículo 10, se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato original y el periodo posterior de tácita reconducción.

¿Puede el propietario poner fin a un contrato en tácita reconducción?

Sí, con una antelación mínima de cuatro meses al vencimiento previsto. Las comunicaciones realizadas válidamente antes de la entrada en vigor del decreto mantienen su eficacia y no generan la nueva indemnización.

¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda alquilada?

La venta no elimina el derecho del inquilino a la indemnización prevista por el nuevo artículo 10. En ese caso, corresponderá al comprador que se subrogue en la posición del arrendador, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas.

¿Qué ocurre si el inquilino tiene otra vivienda en el mismo municipio?

No habrá derecho a la indemnización si, en la fecha de la notificación, el inquilino dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta para atender sus necesidades y puede ocuparla como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute.

¿Qué ocurre si el inquilino no vive habitualmente en la vivienda alquilada?

La indemnización no procederá si el inquilino no ha habitado la vivienda durante más de seis meses dentro de los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia esté justificada por motivos como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.

¿Qué sucede si propietario e inquilino firman un nuevo contrato?

La indemnización no procederá cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

¿Por qué el Gobierno ha aprobado la medida mediante un real decreto-ley?

La exposición de motivos sostiene que existe una situación de extraordinaria y urgente necesidad porque numerosos contratos celebrados tras la reforma de 2019 están alcanzando o alcanzarán próximamente sus vencimientos.

¿Cuándo comenzaron a vencer los contratos afectados por la reforma de 2019?

Según la exposición de motivos, los contratos celebrados tras el Real Decreto-ley 7/2019 comenzaron a alcanzar desde 2024 el plazo mínimo de cinco años. Los contratos celebrados entre 2019 y 2022, que el decreto identifica como el mayor volumen de contratos vigentes, alcanzarán esos vencimientos entre 2027 y 2030.

¿Por qué el decreto considera necesario actuar ahora?

El Gobierno sostiene que las comunicaciones de no renovación ya comienzan a producirse antes de los vencimientos y que una tramitación legislativa ordinaria no permitiría responder en el plazo considerado necesario. También afirma que el anuncio de una reforma podría provocar comunicaciones anticipadas para intentar eludir el nuevo régimen.

¿La nueva norma obliga al propietario a mantener indefinidamente al inquilino?

No. El propietario conserva la posibilidad de comunicar que no quiere prorrogar el contrato en cada vencimiento, pero, como regla general, deberá hacerlo con seis meses de antelación y asumir la indemnización prevista por la norma.

¿La nueva regulación afecta a la renta que ya se está pagando?

El decreto no modifica directamente la renta pactada durante el contrato. Su principal modificación afecta a la duración y a las condiciones para poner fin a la relación cuando llega el vencimiento.

¿Se pueden acumular las distintas prórrogas extraordinarias?

No. El decreto establece que las prórrogas extraordinarias previstas en la ley no son acumulables con otras establecidas por normas con rango de ley; cuando concurran varias, se aplican las reglas de preferencia previstas en el nuevo artículo 10.

¿Qué ocurre con la prórroga extraordinaria creada por el Real Decreto-ley 26/2026?

La prórroga extraordinaria de esa norma no se aplicará cuando proceda la nueva prórroga del artículo 10. Si se aplica a un contrato cuya no renovación ya había sido comunicada, el contrato terminará al finalizar esa prórroga, salvo nuevo acuerdo o contrato.

¿Desde cuándo se aplican las nuevas reglas a los contratos vigentes?

El nuevo artículo 10 se aplica a los vencimientos del contrato o de sus prórrogas que se produzcan después de la entrada en vigor del real decreto-ley, respetando las disposiciones transitorias previstas para los contratos que ya se encuentran en determinadas situaciones.