El casero podrá no renovar, pero tendrá que pagar: te contamos las nuevas reglas del alquiler desde el 15 de noviembre

El real decreto-ley sobre "medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual" publicado este miércoles introduce un cambio relevante en la duración de los alquileres de vivienda habitual: cuando llegue el vencimiento de un contrato y el propietario comunique que no quiere prorrogarlo, deberá compensar económicamente al inquilino en la mayoría de los casos. La nueva regulación modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.

La nueva norma –que se suma al Real Decreto que entra en vigor mañana– establece que, una vez transcurridos al menos cinco años de contrato —siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, el alquiler se prorrogará por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años si el propietario es una empresa, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no continuar. El propietario deberá avisar con al menos seis meses de antelación y el inquilino con dos meses.

La principal novedad aparece cuando es el arrendador quien decide poner fin al contrato. Si comunica correctamente la no prórroga, deberá pagar al inquilino una indemnización. La obligación no se aplica, sin embargo, en todos los casos. El decreto contempla varias excepciones, entre ellas que el propietario necesite la vivienda para residir en ella o para determinados familiares, que el inquilino no haya utilizado efectivamente la vivienda durante más de seis meses en el último año sin causa justificada, que disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio o que ambas partes firmen un nuevo contrato.

Mercados tensionados

También queda excluida la indemnización cuando el propietario ofrezca al inquilino un nuevo contrato sobre la misma vivienda y este rechace la oferta, siempre que se respeten las condiciones establecidas por la norma, incluida una duración mínima de cinco años —siete si el arrendador es una persona jurídica— y las reglas de fijación de la renta previstas legalmente.

La norma añade además dos vías específicas para evitar que determinados inquilinos tengan que abandonar la vivienda. Quienes acrediten vulnerabilidad social y económica podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, que deberá aceptar el propietario cuando sea un gran tenedor, salvo determinadas circunstancias. En las zonas de mercado residencial tensionado, la prórroga extraordinaria podrá alcanzar hasta tres años, por periodos anuales, y tendrá carácter preferente frente a otras prórrogas extraordinarias.

El cambio también afecta a los contratos que ya están en vigor. La nueva regulación se suma a las modificaciones aprobadas en las últimas semanas sobre el alquiler y obliga a distinguir entre las distintas prórrogas y situaciones previstas por la legislación. El siguiente FAQ explica qué cambia exactamente, qué contratos quedan afectados, cuánto puede durar un alquiler, cuándo existe derecho a indemnización, qué excepciones contempla la norma y cómo se aplican las nuevas reglas a los contratos que ya están firmados:

¿Qué cambia con este real decreto-ley en los contratos de alquiler de vivienda habitual?

El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la continuidad de los contratos una vez superado su periodo mínimo y establecer una indemnización cuando el arrendador decida no prorrogarlos.

¿Cuál es la principal novedad para los inquilinos?

Si, una vez cumplidos los cinco años de contrato —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica— ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por nuevos periodos de cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica.

¿El contrato se prorroga automáticamente para siempre?

No. El arrendador conserva la facultad de comunicar que no quiere prorrogar el contrato en cada vencimiento, siempre que respete los plazos de preaviso y las demás condiciones establecidas por la ley.

¿Cuánto tiempo tiene que llevar vigente el contrato para aplicar esta nueva prórroga?

Deben haber transcurrido como mínimo cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador es una persona jurídica. El cómputo se refiere al contrato y a las prórrogas correspondientes según lo establecido en la ley.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para avisar de que no quiere renovar?

El arrendador deberá comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato con al menos seis meses de antelación al vencimiento. Para el arrendatario, el plazo de preaviso se mantiene en dos meses.

¿Qué ocurre si ninguna de las partes comunica que quiere terminar el contrato?

El contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.

¿Tiene que pagar el propietario al inquilino si decide no prorrogar el contrato?

Con carácter general, sí. Cuando el arrendador comunique válidamente su voluntad de no prorrogarlo, deberá indemnizar al arrendatario, salvo que concurra alguna de las causas expresamente previstas por la norma.

¿Cómo se calcula la indemnización?

Será el importe mayor entre doce mensualidades calculadas según el valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad calculada con ese mismo valor por cada año de residencia del inquilino. Los periodos inferiores al año se prorratean por meses y los inferiores al mes, por días.

¿Qué ocurre si no existe un valor individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia?

En ese caso, la indemnización se calculará tomando como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha en que se comunique la no prórroga.

¿Cuándo se paga la indemnización?

La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo el supuesto específico en el que el propietario alegue que necesita ocuparla para sí o determinados familiares.

¿Puede el propietario evitar pagar la indemnización en determinados casos?

Sí. La ley establece cinco supuestos en los que no procede la indemnización: necesidad de la vivienda por el arrendador o determinados familiares, falta de residencia efectiva del inquilino, disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio, firma de un nuevo contrato o rechazo de una oferta válida de nuevo contrato sobre la misma vivienda.

¿Qué ocurre si el propietario necesita la vivienda para vivir en ella?

No tendrá que pagar la indemnización si es persona física y necesita la vivienda como residencia permanente para sí, sus familiares hasta segundo grado de consanguinidad o adopción, o su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta causa debe constar expresamente y por escrito en el preaviso.

¿Qué pasa si el propietario dice que necesita la vivienda pero finalmente no la ocupa?

Si transcurren tres meses desde la entrega y la vivienda no ha sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el antiguo arrendatario tendrá derecho a la indemnización.

¿Cuándo puede perder el inquilino el derecho a indemnización por no vivir en la vivienda?

Cuando no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce meses anteriores a la notificación, salvo que la ausencia esté justificada por motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o que continúen viviendo allí las personas previstas legalmente.

¿Qué ocurre si el inquilino tiene otra vivienda?

No habrá indemnización si, en la fecha de la notificación y en el mismo municipio, el arrendatario dispone de otra vivienda apta para sus necesidades, puede ocuparla y es titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre ella.

¿Hay indemnización si propietario e inquilino firman un nuevo contrato?

No. La indemnización no procede cuando las partes suscriben un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

¿Qué ocurre si el propietario ofrece al inquilino un nuevo contrato y este lo rechaza?

No habrá indemnización si el arrendatario rechaza expresa o tácitamente una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda realizada dentro del plazo de preaviso.

¿Qué condiciones debe cumplir esa oferta para que el rechazo elimine la indemnización?

Debe garantizar la permanencia del arrendatario durante al menos cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Además, la nueva renta debe ajustarse a las reglas del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, incluso fuera de una zona de mercado residencial tensionado.

¿Qué ocurre si propietario e inquilino acuerdan continuar después de que el propietario haya comunicado que no renueva?

La prórroga voluntaria o convencional que acuerden no podrá ser inferior a los periodos establecidos por la nueva regulación: cinco años, o siete cuando el arrendador sea persona jurídica.

¿Puede el propietario empeorar las condiciones del contrato al acordar esa prórroga?

No. Son nulas las cláusulas de los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.

¿Qué protección tienen los inquilinos en situación de vulnerabilidad?

Pueden solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año cuando el contrato vaya a extinguirse por una comunicación válida de no prórroga y acrediten una situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe o certificado de los servicios sociales emitido durante el último año.

¿El propietario está obligado a aceptar esa prórroga por vulnerabilidad?

Debe aceptarla obligatoriamente cuando sea un gran tenedor de vivienda, salvo que las partes hayan suscrito un nuevo contrato. Durante esa prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.

¿Puede acumularse esta prórroga extraordinaria con otras previstas por ley?

No. Las prórrogas extraordinarias establecidas por normas con rango de ley no son acumulables. Si concurren varias, el arrendatario puede optar por la que le resulte más favorable, salvo la prórroga para zonas de mercado residencial tensionado, que tiene aplicación preferente.

¿Qué ocurre cuando termina la prórroga extraordinaria por vulnerabilidad?

El contrato se extingue conforme a la comunicación de no prórroga que dio lugar a ella, sin necesidad de una nueva comunicación, salvo que las partes acuerden continuar o firmen un nuevo contrato. En ese momento puede ser exigible la indemnización si corresponde.

¿Qué protección existe para las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado?

El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria anual de hasta tres años cuando el contrato vaya a extinguirse por una comunicación válida de no prórroga y la zona continúe oficialmente declarada como tensionada.

¿El propietario debe aceptar esa prórroga en una zona tensionada?

Sí, salvo que exista un acuerdo con otras condiciones, se haya firmado un nuevo contrato con las limitaciones de renta que correspondan o el propietario haya comunicado correctamente la necesidad de ocupar la vivienda para sí o determinados familiares.

¿Qué ocurre cuando termina la prórroga en una zona tensionada?

El contrato se extingue conforme a la comunicación de no prórroga original, sin necesidad de una nueva comunicación, salvo que las partes acuerden otra prórroga o firmen un nuevo contrato. La indemnización será exigible si corresponde.

¿Qué pasa con los contratos de alquiler que ya están vigentes cuando entre en vigor la norma?

La nueva regulación se aplicará a los contratos de vivienda habitual vigentes respecto de los vencimientos que se produzcan después de su entrada en vigor, con las excepciones establecidas en el régimen transitorio.

¿Qué ocurre si el propietario ya había comunicado la no renovación antes de publicarse el real decreto-ley?

La comunicación conserva su eficacia y no genera derecho a indemnización, aunque posteriormente resulte aplicable al contrato una prórroga extraordinaria prevista legalmente.

¿Qué pasa con los contratos que vencen en menos de seis meses cuando entre en vigor la norma?

El propietario podrá comunicar la no prórroga con una antelación mínima de cuatro meses, en lugar de los seis meses establecidos con carácter general.

¿Qué ocurre con los contratos que ya están en el periodo de prórroga previsto por la regulación anterior?

Continuarán en ese periodo hasta su término conforme a la regulación anterior. Una vez finalice, se les aplicará el nuevo artículo 10.

¿Qué ocurre con los contratos que ya están en tácita reconducción?

Quedarán sujetos al nuevo artículo 10 desde el primer vencimiento del periodo de tácita reconducción que se produzca después de la entrada en vigor. Hasta entonces seguirán rigiéndose, en cuanto a su duración, por los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.

¿Cómo se calcula la duración mínima en los contratos que están en tácita reconducción?

Se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato original y el periodo posterior en situación de tácita reconducción.

¿Qué ocurre con los requerimientos para terminar una tácita reconducción realizados antes de la publicación?

Las comunicaciones o requerimientos válidamente efectuados antes de la publicación del real decreto-ley conservarán su eficacia y no generarán derecho a la indemnización prevista en el nuevo artículo 10.

¿Cuándo entra en vigor el nuevo régimen?

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.

¿Por qué el Gobierno considera urgente esta reforma?

El decreto señala que muchos contratos celebrados tras la reforma de 2019 están alcanzando o alcanzarán sus periodos de prórroga y que los contratos celebrados entre 2019 y 2022, que constituyen el mayor volumen de contratos vigentes, afrontan vencimientos entre 2027 y 2030.

¿Qué problema del mercado de alquiler pretende abordar la norma?

El Gobierno considera que, en un contexto de fuerte tensión entre oferta y demanda, el vencimiento del contrato permite trasladar subidas de precios al hogar mediante una nueva renta y genera costes de mudanza, búsqueda de vivienda, fianzas y cambios de entorno escolar o laboral.

¿La reforma impide al propietario terminar un contrato?

No. El propietario mantiene la facultad de comunicar que no quiere prorrogar el contrato en cada vencimiento, aunque debe respetar los plazos de preaviso, las prórrogas extraordinarias que correspondan y, cuando proceda, la indemnización.

¿La norma modifica el derecho de propiedad?

El real decreto-ley sostiene que no afecta al derecho de propiedad ni a la libertad de empresa en el sentido constitucional, sino que modifica aspectos concretos del régimen civil del contrato de arrendamiento relativos a su duración y extinción.

¿La norma se aplica a cualquier alquiler?

El nuevo artículo 10 se refiere a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El decreto vincula expresamente su ámbito a este tipo de contratos.

¿Qué ocurre si se vende la vivienda alquilada?

La venta no afecta al derecho del arrendatario a la indemnización cuando corresponda. El derecho corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre que no concurra ninguna de las causas que excluyen la indemnización.

¿Qué ocurre si el inquilino tiene derecho a otra prórroga legal y no la solicita?

No tendrá derecho a la indemnización por la no renovación si reúne los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria para el propietario y no la solicita. Si la solicita y resulta aplicable, el derecho a indemnización queda aplazado hasta que termine esa prórroga.

¿Qué ocurre con la prórroga extraordinaria prevista en el otro real decreto-ley aprobado el mismo día?

La prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026 no se aplicará cuando corresponda la prórroga del nuevo artículo 10. Cuando sí se aplique, el contrato terminará al finalizar esa prórroga si el propietario había comunicado válidamente la no renovación.

¿Puede el propietario evitar la indemnización alegando alguna de las causas de excepción sin explicarla?

No. Las causas que excluyen la indemnización deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso.

¿Qué pasa si el propietario comunica la no renovación después de publicarse el decreto pero antes de que entre en vigor?

El régimen transitorio establece que las decisiones de no prórroga adoptadas desde la publicación quedan sujetas al nuevo régimen, aunque determinados contratos que vencen en los seis meses siguientes mantienen temporalmente el plazo de preaviso de cuatro meses.

¿Por qué se ha establecido un régimen transitorio?

El decreto señala que pretende evitar que el anuncio de la reforma provoque comunicaciones anticipadas de no renovación destinadas a eludir las nuevas reglas y, al mismo tiempo, garantizar que el arrendador conozca con suficiente antelación las consecuencias de su decisión.

¿Qué ocurre si el propietario necesita la vivienda para un familiar?

La excepción comprende al propio arrendador, sus familiares hasta segundo grado de consanguinidad o adopción y su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que se trate de una necesidad de vivienda permanente.

¿Qué familiares están incluidos exactamente en esa excepción?

El decreto menciona a los familiares del arrendador hasta segundo grado de consanguinidad o por adopción. También incluye al cónyuge cuando exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

¿La nueva regulación afecta a la renta del alquiler?

El decreto modifica el régimen de duración y extinción del contrato, pero no establece con carácter general una nueva renta. Sí determina que las ofertas de nuevos contratos utilizadas para excluir la indemnización deben ajustarse a las reglas de determinación de renta del artículo 17.6.